খাস জমি ও অর্পিত সম্পত্তি: জমি কেনার আগে যেভাবে যাচাই করবেন
কাগজপত্র ঠিক দেখালেও কিছু জমি আসলে সরকারি মালিকানায় বা বিশেষ আইনের আওতায় থাকে। এমন জমি কিনলে টাকা ও জমি দুটোই হারানোর ঝুঁকি থাকে। এই গাইডে দুটি সবচেয়ে সাধারণ ঝুঁকি আলোচনা করা হলো।
খাস জমি কী
খাস জমি সরকারের মালিকানাধীন জমি। কিছু খাস জমি ভূমিহীন বা যোগ্য ব্যক্তিকে শর্তসাপেক্ষে বন্দোবস্ত দেওয়া হয়। বন্দোবস্তকৃত জমির হস্তান্তরে সাধারণত শর্ত ও বিধিনিষেধ থাকে, তাই এমন জমি সাধারণ বিক্রয় দলিলে কেনা ঝুঁকিপূর্ণ। খতিয়ানে মালিকের ঘরে "সরকার" বা খাস জাতীয় উল্লেখ থাকলে বিষয়টি আরও যাচাই করুন।
অর্পিত সম্পত্তি কী
অতীতে বিশেষ আইনের আওতায় কিছু সম্পত্তি সরকারের তত্ত্বাবধানে নেওয়া হয়েছে, যা এখন অর্পিত সম্পত্তি নামে পরিচিত। গেজেটে প্রকাশিত তালিকাভুক্ত সম্পত্তি সাধারণ বিক্রির আওতায় পড়ে না। কোনো জমি তালিকাভুক্ত কি না, তা না জেনে কিনলে পরে দলিল বাতিল ও আর্থিক ক্ষতির আশঙ্কা থাকে। তালিকা ও বিধান সময়ে সময়ে পরিবর্তিত হয়েছে, তাই হালনাগাদ তথ্য সরকারি দপ্তর থেকে নিন।
যাচাইয়ের ধাপ
- খতিয়ান দেখুন: মালিকের নাম, জমির শ্রেণি ও মন্তব্যের ঘর ভালো করে পড়ুন। পদ্ধতি দেখুন খতিয়ান চেনার গাইডে।
- উপজেলা ভূমি অফিসে খোঁজ নিন: জমিটি খাস, বন্দোবস্তকৃত বা অর্পিত তালিকায় আছে কি না জানতে চান।
- জেলা প্রশাসকের কার্যালয়: অর্পিত সম্পত্তি সংক্রান্ত শাখা থেকে তালিকাভুক্তির তথ্য যাচাই করুন।
- নির্দায় সনদ: সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জমির লেনদেনের ইতিহাস ও দায়মুক্তির তথ্য নিন।
- আইনজীবীকে দিয়ে চূড়ান্ত যাচাই: সব কাগজ দেখিয়ে লিখিত মতামত নিন।
আরও কয়েক শ্রেণির জমিতে বাড়তি সতর্কতা
- নদী, খাল, বিল ও জলাশয়ের জমি।
- বনভূমি ও সংরক্ষিত এলাকা।
- ওয়াকফ ও দেবোত্তর সম্পত্তি, যেগুলোর হস্তান্তরে বিশেষ বিধি আছে।
- সরকারি প্রকল্পের জন্য অধিগ্রহণের তালিকাভুক্ত জমি।
সংক্ষেপে: বিক্রেতার কথা বা মূল্য কম হওয়ার লোভে নয়, সরকারি দপ্তরের তথ্যে ভরসা করুন। এই লেখা সাধারণ তথ্য; আইন ও তালিকা বদলাতে পারে, তাই সিদ্ধান্তের আগে আইনজীবী ও সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের সঙ্গে কথা বলুন। পূর্ণ চেকলিস্ট দেখুন জমি কেনার আগে ৫টি সতর্কতা গাইডে।